Räumliche Abhängigkeiten der Bodenpreisentwicklung auf Gemarkungsebene am Beispiel des Landkreises Mecklenburgische Seenplatte

Abstract

Der Bodenmarkt in Ostdeutschland war im letzten Jahrzehnt geprägt durch eine vergleichsweise hohe Bodenmobilität und durch stark steigende Bodenpreise. Allerdings unterscheiden sich die Bodenpreise in einzelnen Regionen sehr stark. In der vorliegenden Arbeit wurde untersucht, ob die Erzielung eines höheren Verkaufspreises für landwirtschaftlich genutzte Fläche in einer bestimmten Gemarkung auf Nachbargemarkungen ausstrahlt, so dass dort ebenfalls höhere Preise erzielt werden. Als Untersuchungsregion wurde der Landkreis Mecklenburgische Seenplatte, der größte Landkreis in Deutschland, ausgewählt. Der dortige Gutachterausschuss für Grundstückswerte stellte eine Kaufpreissammlung aller einzelnen Bodenverkäufe im Zeitraum 2001 bis 2016 mit insgesamt 12.045 anonymisierten Datensätzen zur Verfügung - nicht enthalten sind allerdings Fälle des Erwerbs ganzer Betriebe bzw. von Unternehmensanteilen (Share Deal). Aus den Daten wurden letztlich 3.046 Ackerverkäufe mit Hilfe geografischer Informationssysteme und mit der Regressionsanalyse analysiert. Als Einflussfaktoren wurden die Bodenmobilität und die Bonität in der Gemarkung selbst sowie das Preisniveau in den Nachbargemarkugen geprüft. Die Auswertungen mit dem geographischen Informationssystem zeigt regional sehr stark abweichende Bonität, wobei geologisch bedingt die besseren Böden von 42 bis 62 Bodenpunkten im Norden und Osten des Landkreises Mecklenburgische Seenplatte liegen, die schlechteren Böden dagegen westlich der Müritz und im südlichen Teil. Entsprechend der Bonität differieren auch die Bodenpreise. Die Bodenmobilität betrug im Zeitraum 2003 bis 2016 im Mittel aller Gemarkungen etwa 14%. Zur Ermittlung der Ackerpreise in einer Gemarkung führt die Regressionsanalyse zu signifikanten Koeffizienten für Bonität und Bodenmobilität innerhalb der betrachteten Gemarkung, den Preisen für Ackerflächen in den nächstgelegenen Gemarkungen in einer Entfernung von bis zu 20 km. Der zuletzt genannte Einfluss nimmt jedoch mit zunehmender Entfernung ab. In einer abschließenden Simulation wurden die Preiselastizitäten für einzelne Variablen ermittelt. Dem-nach hat das Preisniveau der Ackerflächen in den umliegenden Gemarkungen (0 bis 9,99 km) mit einem Elastizitätskoeffizienten von 0,45 den höchsten Effekt. Der Ackerpreis in einer Gemarkung wird danach durch die Bonität in der Gemarkung selbst beeinflusst (Preiselastizität 0,28). An dritter Stelle rangiert das Preisniveau der Ackerflächen in den Gemarkungen in der Entfernung 10 bis19,99 km mit einem Elastizitätskoeffizienten von 0,21. Welcher Anteil an Ackerflächen in einer Gemarkung verkauft wurden, sprich die Bodenmobilität, scheint einen geringen Einfluss auf den Preis der Ackerflächen zu haben, da die Preiselastizität nur 0,03 beträgt. Aus dieser Untersuchung lässt sich folgern, dass ein Informationsfluss zwischen den Marktbeteiligten besteht, obwohl der Bodenmarkt von vielen als relativ intransparent wahrgenommen wird. Das vorliegende Datenmaterial bietet weitere Auswertungsmöglichkeiten, insbesondere die Betrachtung von Zeitverschiebungen (time lag) bleibt nachfolgenden Untersuchungen vorbehalten.